“房住不炒”持续发力，“三稳”基调牢固依旧，房价涨幅稳中有降

来源：吉屋网发布时间：2020-01-07 20:04:51

“房住不炒”持续发力，“三稳”基调牢固依旧，房价涨幅稳中有降，城市更新如火如荼……回首2019年，中国房地产行业在平稳中笃定前行，同时也发生了很多意义深远的大事；无论是立竿见影还是细水长流，它们都注定被行业乃至国家所铭记，构成社会发展恢弘长卷的生动注脚。

中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

【新闻回顾】7月30日，中央政治局召开会议部署下半年经济工作，提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。在此之前，政策收紧已有预兆，如住建部4、5月间对多个房价上涨较快城市进行约谈、发出警示，苏州7月迎年内第二次政策收紧、开封取消限购新政发布仅一日即遭撤回等。

【吉屋热评】中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，核心是为了防范各地受经济下行压力影响而草率松绑楼市。这体现了“房住不炒”和“三稳”政策坚定不动摇的政策导向，可视为2019年房地产调控中定性*严的表态，对规范引导市场行为、进一步稳定楼市预期意义重大。

城市*限制全面放开放宽

【新闻回顾】12月，中办、国办印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，全面取消城区常住人口300万以下的城市*限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市*条件。

【吉屋热评】早在国家层面政策出台前，包括石家庄、晋城、宜昌等城市已纷纷更新了*政策，放宽、放开*限制。整体上看，全面放开放宽城市*限制，有利于新区域战略目标的实现，既能加快推进城镇化进程，也有助规模经济发挥更大功效。但对于地方政府而言，若想借此获得更多人口红利，还需具备较强的综合实力及发展潜力。

LPR房贷利率新政出台

【新闻回顾】2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以*近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

此外，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同，且须将存量房贷的浮动利率贷款定价基准转换为LPR。

【吉屋热评】房贷利率和LPR挂钩，无疑有助于利率进一步市场化；各地区可根据实际情况，借助基点变动实现精准调控。放眼未来，社会各类贷款成本都有降低之势，房贷利率进一步上行的概率料想不大，但下调空间亦有限，相对平稳将是主流。

集体经营性建设用地可直接入市

【新闻回顾】2019年8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法的决定，于2020年1月1日起实施，其中关于集体经营性建设用地入市的条款尤为引人关注：“对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。需要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”

【吉屋热评】这一制度，破除了多年来农村集体建设用地不能直接进入市场流转的法律障碍，加快了农村土地流转速度，同时在一定程度上拓宽各地土地库存基数，有利于打开部分城市土地紧缺局面，促使开发商拿地趋于理性，进而推动房价理性发展。

融资渠道收紧，房地产行业加速洗牌

【新闻回顾】5月17日，银保监会发布通知，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，拉开了融资政策收紧的序幕。此后，针对信托贷款、开发贷及海外债的限制政策频出，开发商融资渠道不断收紧、资金面压力增大，加之偿债高峰到来，一些中小房企频遭兑付难题，不惜发行票面成本较高的海外债以渡过难关。受此影响，破产、并购成两大关键词，据人民法院公告网显示，2019年房企破产数超过500家，超过2018年458家的纪录。

【吉屋热评】楼市调控往往伴随行业洗牌与资源整合。随着楼市逐渐“退烧”和去产能深化，行业集中度仍会继续提升，马太效应日渐凸显，规模较小、抵御风险能力较弱的企业承受融资、销售、拿地等多方压力，因不堪重负而被淘汰实属正常，未来这一趋势或将长期存在。

深圳“豪宅税”降门槛，局部市场“变相”放开限购

【新闻回顾】11月11日，深圳市电子税务局确认了深圳“豪宅税”征收新标准，即同时满足住宅小区的容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房，满两年可免征增值税，降低了住房交易的税费成本。与之类似，不少城市也出台了具有放松效应的举措，如多地推行人才政策，“变相”放开限购等。

【吉屋热评】客观来说，上述政策放松，其实与房地产调控松绑并无直接关系，如深圳“豪宅税”本质在于减轻普通住房的交易成本。这些是“因城施策”的直接体现，符合城市发展导向。但同时，政策的确也在一定程度上发挥了放松的效应，并引发了某些预料之外的后果，如深圳部分二手房在豪宅税政策调整后出现大幅加价，甚至有部分业主控盘、控价。

上市成“融资难”新解药中小房企掀起赴港IPO潮

【新闻回顾】面对全面收紧的融资渠道及持续增加的融资成本，中小房企生存空间不断被压缩，赴港上市成为越来越多企业的选择。据统计，2019年成功登陆港交所的房企有德信中国、银城控股、中梁控股、中国天保、新力控股、景业名邦6家，另有若干企业在港交所等待IPO。

不过，各家企业的上市之路却并非都是一帆风顺。12月27日晚间，港交所发布监管者公告，宣布自2019年12月31日上午9时起，新昌集团控股有限公司（简称“新昌集团”）的上市地位根据《上市规则》第6.01A条予以取消。这无疑给一众中小企业泼下一碰冷水。此外，2019年1月17日，小型港股内房股遭遇的“黑色星期四”也令人记忆犹新，市值一日蒸发逾372亿港元。

【吉屋热评】减低企业负债率、改善财务结构，提升企业市场关注度、助推规模发展……上市的好处自然毋庸置疑。但也有部分企业过分看重上市，反而错过了项目扩张、规模提升等，在提高市场占有率方面面临阻力；一旦上市生出波折，便可能面对更加窘迫的局面。不过，在融资渠道收紧、资金压力加重的当下，赴港上市仍是中小房企为数不多的选择，未来加入者依旧会前赴后继。

长租公寓大规模爆雷多部门出台意见加强监管

【新闻回顾】公开信息显示，2019年共有53家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营，而此前两年出现此类情况的企业一共只有约16家。“高收低出”的经营模式以及违规使用“租金贷”等，成为运营机构爆仓的主要原因。

针对上述问题，多部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确要求对“高进低出”“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管，严格管控租金贷业务，要求租金贷占比不得超过30%，对涉及违规建立资金池等行为严厉查处。

【吉屋热评】长租公寓是民生所需，但如何实现健康有序发展、实现市场的转型升级亦是大势所趋。违规企业遭清退合乎法理、情理，保持对市场的敬畏之心亦理所应当，但如何探索出更加行之有效的运营模式、更好服务租房群体，同样亟需各方尽早给出解决方案。

房子“白菜价”引发关注部分城市亟待走出困境

【新闻回顾】2019年4月，黑龙江鹤岗因超低房价成为焦点，“5万买套房”充斥媒体。7月又有信息曝出，甘肃玉门房价普遍在500元每平方米左右，*甚至达到50元每平方米。在全国多数城市房价仍能维持上涨的情况下，这些城市的遭遇引发深思。

【吉屋热评】鹤岗和玉门的经济模式长期受能源主导，因能源枯竭导致经济下跌、人口流出，又因供需严重失衡致房价骤降、在所难免。但更加值得关注的是，全国范围内还有不少与之情况类似的城市，如阜新、伊春、辽源、白银等，如无意外，这些城市的楼市也会持续走弱。除了开发商和购房者应谨慎视之，地方政府也应加快经济转型，努力走出困境。

新房交付问题频发业主维权频见报端

【新闻回顾】人工湖靠油漆画、风景房变“坟景房”、新房尚未入住就变“危房”……2019年，随着新房大体量交付，不少项目频频被曝出质量不过关、虚假宣传严重等问题。与此同时，业主维权意识日益提升，相关报道、投诉数量猛增，引发社会关注。

【吉屋热评】或为降低成本而故意“偷空减料”，或因过度营销*终难圆其说，或由于多方合作开发、某环节出现纰漏……导致项目出现问题的原因五花八门，但无论如何，坦诚沟通、解决问题才是关键。但目前来看，用遮掩、否认、拖延代替沟通的开发商仍不在少数，加之企业在市场中一贯所处的优势地位，业主们的愤怒和无奈可想而知。2020年仍为楼盘交付“大年”，希望开发商能够更加爱惜羽毛，别砸了屹立几十年的招牌，也希望业主们继续勇敢维权，保障自己的合法权益。