共享产权房取代自住房标配“三馆”

来源：吉屋网发布时间：2017-08-08 11:04:41

在全国首批12个城市正热火朝天地准备开展住房租赁试点的当口，北京在昨天就《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》向社会公开征求意见。根据《办法》的精神，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，今后不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。

同时，也明确了“《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行。《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。这意味着，近一年来才逐渐步入轨道、被刚需购房者抱以极大期待的自住型商品住房将退出楼市。不过，虽然《办法》将自住型商品住房变成了共有产权住房，但依然延续了对“新北京人”的关照，要求拟推出的共有产权住房，用于满足“新北京人”住房需求的房源不得少于30%。

而追溯过往北京对于保障性住房的政策，可以发现“从完全产权型”到“共有产权”其实早有征兆。在2014年北京市政府工作报告里就通过审议修改明确了自住型商品房的“共有产权性质”。规定购买后，原则上5年内不得转让；5年后转让的，按照价格差价的30%交纳土地*等价款。而北京的共有产权住房也并非首创，而对于此次《办法》的推出，业内人士也是各有所持。

经济学家马光远

北京的“共有产权房”的商品属性增多，将使得房屋的产权和政府的出资更加透明。问题的关键仍然是“共有产权房”的定价问题。以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自住房”是完全产权的，但在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。

按照笔者以前对“共有产权房”的设想，真正的“共有产权”，应该完全按照商品房的模式来建设，在土地出让、售价等方面和普通商品房没有任何区别，如果政府要“共有产权”，比如30%，这30%就应该直接体现为土地价格的折让，也就是把这30%的价格冲抵土地出让金即可。

这样产权非常清晰，购房者也得到了真正的实惠。同时，由于完全按照商品房的模式，也不怕房屋质量缺斤短两。这才是“共有产权房”真正应该采用的模式。目前的模式，制度弊端极为明显。等于以前的自住房只是改了个名字叫“共有产权房”，价格没变、面积没变，但产权少了30%。这叫让利吗？

易居研究院副院长杨红旭

上海的共有产权房2010年就开始实行了。北京的意见稿与上海的运行模式相比，较大的不同点来自于准入门槛。上海实行双困线限制，申请人必须符合以下条件：居住困难，人均住宅面积15平以下；收入困难，人均月可支配收入6000元以下、人均财产18万元以下。而北京只要求无房，不要求收入与财产。

从深层次政策背景来看，上海的共有产权房是由经济适用房演变过来的；而北京的共有产权房，是由自住型商品房演变过来的。上海的政策门槛高，所以一般不需要排队、轮候、摇号。而北京的政策门槛低，大群大堆的人排长队，等着撞大运。

中原地产领头分析师张大伟

在过去的历史上，北京合计出让了80宗含或者全部自住房的住宅土地，合计供应了自住房面积达到了703万平方米，大约能够建设成为8万套价格明显低于北京商品房住宅价格的带保障属性的自住房。

新政策影响主要有三点：首先是明确了共有产权房的长效调控机制，叠加2017年已经实现的超过30%供应量，预计这部分供应将继续增加，成为未来新建住宅市场*主要的供应形势。从价格看，因为共有产权且限制了价格，使得这部分房源的*属性降低，房子回归居住。其次从退出机制看，更加有力的保障了居民的财产权。第三从购买对象的资格看，针对购房者群体有扩大、有减少，增加了新北京人，减少了北京人中的带*属性的非真实保障人群。整体看，共有产权房有利于房价的稳定，而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用。

值得关注的是，与《办法》同时向社会公开征求意见的还有《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》（以下简称《导则》）。其中对共有产权住房的规划设计、土地供应、质量监管等都做了明确的规定。包括：

1、共有产权住房必须全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二☆级及以上标准。

2、城六区新建项目容积率不应高于2.8，套型总建筑面积不应大于90平方米，层高不应低于2.8米；城六区以外新建项目容积率原则上不应高于2.5,套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，较大不超过120平方米。层高不应低于2.9米。起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。

3、实施全装修成品交房，按照合同约定，自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。在项目通过竣工验收后，正式交付前一个月，开发建设单位应组织购房人进行预验房。

4、推广使用智能化建筑技术，全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。

5、强化社区自治功能，推广“参与型”社区协商模式，将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置。土地出让前，由属地区政府根据需求提出建设规模和标准。

此前，自住型商品住房质量堪忧、户型奇葩、被区别对待等问题一直备受市场质疑，让很多刚需购房者是又爱又恨。看到WIFI全覆盖、安装人脸识别系统，以及将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标配的内容，对未来共有产权住房的规划和质量期待值似乎也略有上升呢。较后，再让我们来了解一下“共有产权”住房你需要get的点。

什么是共有产权住房？

共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给头次购房人，进一步降低了房屋出售价格，充分减轻购房负担，较大限度支持夹心层头次购房需求，满足无房家庭住房刚需。

什么人可以申请？

符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。

房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍无房家庭，

以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

价格如何制定？

共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。

开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。

是否可以申请贷款或用于抵押？

可以。《办法》规定，购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。同时，共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。

是否可以出租或买卖吗？

可以。《办法》规定，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金*的相应部分，具体应在购房合同中约定。

已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

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